Charmantes Mehrfamilienhaus in Köln-Rath - ideal für Investoren

Diese vielseitige Immobilie verbindet großzügiges Wohnen mit attraktiven Gewerbeflächen und eröffnet zahlreiche Nutzungsmöglichkeiten. Ob als Eigenheim mit zusätzlichen Mieteinnahmen, als Kombination aus Wohnen und Arbeiten oder als Kapitalanlage mit mehreren Einnahmequellen - das Objekt bietet interessante Perspektiven.

Großzügige Wohnflächen mit flexibler Nutzung

Die Wohnflächen im Erd- und Obergeschoss umfassen insgesamt ca. 166 m². Besonders interessant ist die vorhandene Aufteilung im Erdgeschoss: In den aktuellen Plänen sind bereits zwei separate Wohneinheiten dargestellt. Nach Angaben des Eigentümers ist hierfür keine zusätzliche Genehmigung erforderlich. Anschlüsse für eine zweite Küche sind im heutigen Wohnzimmer bereits vorhanden.

Mit einer Deckenhöhe von ca. 2,75 m im Erdgeschoss entsteht ein angenehm großzügiges Raumgefühl. Auch das Dachgeschoss bietet mit ca. 2,59 m Raumhöhe gute Voraussetzungen.

Zusätzlich befindet sich im Dachgeschoss eine separate Wohnung mit ca. 28 m², die derzeit für 600 € Kaltmiete monatlich vermietet ist und bereits laufende Einnahmen generiert.

Umfangreiche Modernisierungen

In den vergangenen Jahren wurden wichtige Investitionen in die Immobilie vorgenommen. 2015 wurden die Badezimmer - mit Ausnahme des Dachgeschossbades - kernsaniert. Gleichzeitig erfolgte die Erneuerung der Strominstallationen bis ins Dachgeschoss sowie der Wasserleitungen und Anschlüsse. Die Warmwasserversorgung erfolgt über Durchlauferhitzer.

Die Gasheizung wurde vor rund drei Jahren erneuert. Ein Teil der Fenster wurde ebenfalls modernisiert und verfügt über Dreifachverglasung.

Auch im Keller wurden Maßnahmen zum Schutz vor Feuchtigkeit durchgeführt. Unter anderem wurden Wände und Boden erneuert, der Boden mit Epoxidharz behandelt sowie eine Drainage und ein Pumpenschacht als zusätzlicher Schutz vor eindringendem Wasser installiert.

Gewerbe- und Hallenflächen

Ein besonderes Merkmal sind die vorhandenen Hallenflächen. Die Lagerhalle wurde 2021 umfassend einschließlich Dach saniert. Nach Eigentümerangaben wurden hierfür rund 100.000 € investiert. Wände, Böden und Elektroinstallationen wurden erneuert; die Halleneinheiten verfügen jeweils über eigene Stromzähler.

Die größere Halle mit ca. 100 m² ist aktuell für 1.050 € Kaltmiete monatlich vermietet. Eine weitere Halle mit ca. 32 m² steht derzeit leer und bietet zusätzliches Vermietungspotenzial. Nach Einschätzung des Eigentümers wäre hier eine Kaltmiete von etwa 600 € monatlich denkbar.

Darüber hinaus stehen zwei weitere Garagenbereiche mit WC zur Verfügung. Dieser Bereich ist renovierungsbedürftig und bietet weiteres Potenzial zur Aufwertung und zukünftigen Nutzung.

Interessant für Eigennutzer und Kapitalanleger

Bereits heute werden Mieteinnahmen aus der Dachgeschosswohnung und der großen Halle erzielt. Gleichzeitig bieten die weiteren Wohn-, Hallen- und Garagenflächen zusätzliches Entwicklungs- und Vermietungspotenzial.

Für die ca. 166 m² Wohnfläche im Erd- und Obergeschoss hält der Eigentümer - abhängig von Aufteilung, Ausstattung und Marktlage - eine mögliche Kaltmiete von etwa 15 €/m² für vorstellbar. Dies entspräche rechnerisch rund 2.490 € monatlich. Die tatsächlich erzielbare Miete ist vom Erwerber anhand der konkreten Nutzung und örtlichen Vergleichsmieten zu prüfen.

Ebenso interessant ist das Objekt für Eigennutzer: Erd- und Obergeschoss können großzügig selbst bewohnt werden, während die Dachgeschosswohnung und Gewerbeflächen weiterhin Mieteinnahmen erzielen.

Fazit

Die Immobilie bietet eine außergewöhnliche Kombination aus Wohnen, Arbeiten und Vermieten. Großzügige Wohnflächen, bereits vermietete Einheiten, modernisierte Hallen, Garagen sowie weitere Entwicklungsmöglichkeiten machen das Objekt sowohl für Eigennutzer und Unternehmer als auch für Kapitalanleger interessant.

Die Immobilie befindet sich in Köln-Rath/Heumar, einem gewachsenen und überwiegend wohnlich geprägten Stadtteil im rechtsrheinischen Köln. Die Lage verbindet ein vergleichsweise ruhiges Wohnumfeld mit einer für den Alltag sehr guten Infrastruktur und einer attraktiven Anbindung an die Kölner Innenstadt. Gleichzeitig liegen mit dem Königsforst und weiteren Grün- und Freiräumen attraktive Naherholungsmöglichkeiten in der Umgebung. Die Stadt Köln hebt insbesondere die Lage des Stadtteils im Landschaftsraum zwischen Rather See und Königsforst hervor.

Ein wesentlicher Standortvorteil ist die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr. Über die KVB-Haltestelle Rath/Heumar besteht Anschluss an die Stadtbahnlinie 9. Diese verbindet den Stadtteil direkt unter anderem mit Ostheim, Kalk, Bahnhof Köln Messe/Deutz, Deutzer Freiheit, Heumarkt, Neumarkt, Universität und Sülz. Damit sind sowohl die Kölner Innenstadt als auch wichtige Umsteigepunkte ohne zwingende Nutzung eines Pkw erreichbar. Die Haltestelle Königsforst bildet in der anderen Richtung einen weiteren wichtigen Ausgangspunkt. Ergänzt wird das Stadtbahnangebot durch Busverbindungen im näheren Umfeld.

Auch für Berufspendler und Autofahrer ist Rath/Heumar interessant. Über die Rösrather Straße besteht eine direkte Verbindung in Richtung der inneren Kölner Stadtteile sowie in Richtung Rösrath. Die Lage im Kölner Osten ermöglicht zudem eine gute Erreichbarkeit des überregionalen Straßennetzes und damit sowohl der Kölner Innenstadt als auch der umliegenden Wirtschaftsstandorte.

Sehr gute Infrastruktur für den täglichen Bedarf
Die Versorgung im näheren Umfeld ist vielseitig. Lebensmittel und Waren des täglichen Bedarfs können beispielsweise bei REWE an der Rösrather Straße sowie bei ALDI SÜD am Rather Mauspfad eingekauft werden. Ergänzt wird das Angebot durch kleinere Geschäfte und lokale Anbieter wie den Rather Obst- und Gemüsehändler. Dadurch lassen sich viele alltägliche Besorgungen direkt im Stadtteil beziehungsweise dessen näherem Umfeld erledigen.

Auch die medizinische Versorgung ist vor Ort gegeben. Im Stadtteil befinden sich unter anderem die Hausarztpraxis Köln-Rath, Frau Dr. med. B. Hercher sowie die Gemeinschaftspraxis für Allgemeinmedizin Dr. Reinhard Troebs/Klaus Remmel. Hinzu kommen beispielsweise die Zahnarztpraxis ZahnHarmonie - Zahnärzte Köln-Rath - Dr. Dirk & Christiane Wasserfuhr und weitere medizinische Angebote.

Familienfreundliches Umfeld
Für Familien mit Kindern bietet Rath/Heumar ebenfalls eine gute Infrastruktur. Mit der Gemeinschaftsgrundschule Forststraße und der GGS Volberger Weg befinden sich Grundschulangebote im Stadtteil.

Darüber hinaus stehen verschiedene Einrichtungen zur Kinderbetreuung zur Verfügung, beispielsweise der Fröbel-Kindergarten & Familienzentrum Mayersche Lochfabrik, die Kindertagesstätte St. Cornelius sowie das Montessori Kinderhaus Köln-Rath. Das Angebot unterschiedlicher Träger und pädagogischer Konzepte ist insbesondere für Familien attraktiv.

Auch Freizeitmöglichkeiten für Kinder befinden sich im Umfeld. Dazu zählen beispielsweise der Spielplatz "An der Fock", der Spielplatz Walhallplatz sowie der Spielplatz "An der Rather Burg".

Freizeit, Natur und urbanes Leben gut miteinander verbunden
Ein besonderer Vorteil von Rath/Heumar ist die Verbindung zwischen Stadtnähe und Naherholung. Der nahe Königsforst bietet umfangreiche Möglichkeiten für Spaziergänge, Jogging, Radfahren und andere Freizeitaktivitäten im Grünen. Gleichzeitig ermöglicht die Stadtbahnlinie 9 eine direkte Verbindung zu zentralen Kölner Freizeit-, Gastronomie-, Kultur- und Einkaufsbereichen rund um Deutz, Heumarkt und Neumarkt.

Sonstiges Die Kombination aus Wohnen und Vermietung macht dieses Objekt zu einer guten Gelegenheit mit vielseitigem Nutzungskonzept und langfristigem Wertpotenzial.

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Interessenten sind gehalten, sämtliche Objektangaben, insbesondere Flächen und rechtliche Gegebenheiten, eigenverantwortlich zu prüfen.

Grundrisse und Darstellungen dienen nur der Orientierung, sind nicht maßstabsgetreu und können abweichen. Eingezeichnetes Mobiliar ist nicht Bestandteil des Kaufgegenstandes.

Irrtümer, Änderungen und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten. Inhalte dieses Exposés sind urheberrechtlich geschützt und dürfen ohne Zustimmung nicht vervielfältigt werden.

Hinweis zu KI-bearbeiteten Bildern (Virtual Staging)

Einzelne Bilder wurden mittels künstlicher Intelligenz visuell aufbereitet (z. B. virtuell möbliert, entrümpelt oder renoviert). Raumstruktur, Grundrisse und Bausubstanz blieben dabei unverändert. Die Darstellungen dienen nur der unverbindlichen Veranschaulichung möglicher Gestaltungen und geben nicht den Ist-Zustand wieder; dargestelltes Mobiliar und Ausstattung sind nicht Bestandteil des Kaufgegenstandes. Maßgeblich ist allein der tatsächliche Zustand des Objekts.

Stichworte Garage vorhanden, Stellplatz vorhanden, Wohnfläche: 194,00 m², Nutzfläche: 188,00 m², Gesamtfläche: 194,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 3, Anzahl der Badezimmer: 4, Anzahl Balkone: 2, Anzahl Terrassen: 1, Balkon-Terrassen-Fläche: 18,00 m², Gartenfläche: 140,00 m², Anzahl der Wohneinheiten: 4, 3 Etagen, modernisiert: 2016